葉秀亮大反擊：我無講過香港經濟衰10年 我係極溫和學者 絕非末日博士

前言

最近，經濟學者葉秀亮教授嘅名字成日喺新聞見到，好多人都話佢係「末日博士」，成日唱衰香港。但係，葉教授最近就出嚟「大反擊」，話自己從來都冇講過香港經濟會衰十年，仲話自己其實係一個好溫和嘅學者。究竟成件事係點樣嘅呢？我哋一齊用最簡單直接嘅方法，聽下葉教授點樣解釋佢嘅睇法啦。

我不是末日博士 我只是溫和的經濟學者

葉教授一開波就澄清，佢話：「我唔係末日博士，都唔係終極淡友。」 相反，佢形容自己係一個好溫和、好有建設性嘅學者。佢最想做嘅事，唔係要估中個市會跌幾多，而係希望提出一啲政策建議，去幫香港避免或者減輕經濟上嘅災害。

對於俾人話佢預言「香港經濟衰十年」，佢好肯定咁講，佢從來都冇咁講過，呢啲講法係有啲媒體將佢嘅說話誇大咗。佢覺得，有啲人因為自己當初睇唔到樓市泡沫會爆破，而家個市跌咗，又唔想承認自己睇錯，所以先至將佢標籤成「末日博士」嚟攻擊佢。葉教授認為，如果大家一早睇到個泡沫存在，就會覺得而家樓價跌三成，甚至跌四、五成，都係一件好合理嘅事，根本唔出奇。佢希望大家唔好淨係睇佢估得準唔準，而係要留意佢提出嚟嘅建議，點樣可以幫到個社會。

香港樓市泡沫 如何煉成

點解葉教授可以咁有信心預測到樓市嘅走勢呢？佢話因為佢由1997年之後，就用咗二十幾年時間，專心研究經濟泡沫點樣形成，又點樣爆破。所以今日發生嘅事，其實以前都重複發生過，佢只係將歷史經驗講出嚟。

佢將今次嘅樓市泡沫分成幾個階段解釋：

第一階段係 「孕育期」（2009-2010年）。佢話嗰陣時個泡沫就好似BB仔喺媽媽個肚入面啱啱開始形成。如果當時政府肯出手，例如樓價升咗三成，就即刻用政策將佢壓返落一成半，咁啲人就會驚，唔敢亂追價，個泡沫就唔會吹得咁大。可惜嘅係，香港當時冇咁做。

第二階段係 「發展期」（2011-2017年）。因為「孕育期」冇壓到，個泡沫就開始快速長大，樓價升得好犀利。葉教授話佢當時都有向新加坡政府提出建議，話要用「重藥」去壓市，而新加坡真係聽咗，出咗好多「辣招」，成功穩住咗樓市。但香港雖然都有出辣招，不過就慢咗好多，力度又唔夠，結果樓價就繼續飆升，個泡沫越吹越大。

最後，個泡沫大到一個點，就一定要爆。葉教授話，其實個市喺2019年就應該要爆，但因為當時有「林鄭Plan」呢啲高成數按揭計劃，加上之後又有疫情，夾硬頂住咗個市，結果反而令個泡沫吹得仲大。所以，當個泡沫終於爆破嘅時候，個跌幅就自然更加慘痛。佢形容，呢個情況就好似你一早處理個問題，傷口會細啲；但你拖得越耐先處理，個傷口就會變得越大，越難好返。

樓價75%跌幅 點計？

咁點解葉教授會計到樓價要跌60%至75%咁多呢？佢用咗一個叫「租金回報率」嘅方法去計，其實個道理都幾簡單。

首先，一個健康正常嘅樓市，租金回報率（即係你層樓一年收到嘅租金，佔樓價幾多個百分比）大概係三厘半（3.5%）左右先算合理。但喺2021年樓市最高峰嗰陣，香港嘅租金回報率得返一厘八（1.8%），意思即係樓價貴到好離譜，租金完全追唔上。葉教授話，要由一厘八呢個唔健康嘅水平，返到去三厘半嘅合理水平，樓價本身就要跌大約45%至50%。所以，跌四、五成只係返到「合理價」。

但點解會講到要跌75%咁盡呢？因為經濟學上有個現象叫「超調」（overshooting），即係「跌過龍」。當一個市場由好高嘅地方跌落嚟，通常都唔會喺合理價就停低，而係會因為恐慌同埋各種連鎖反應，繼續跌穿個合理水平。根據佢嘅計算同埋歷史經驗，考慮埋香港今次個泡沫特別大，所以佢估計樓價要跌到60%至75%，先至會真正見底。

而75%呢個數字，佢認為係一個好強勁嘅底部。點解呢？佢用自己2009年喺新加坡買樓嘅經驗去解釋。當時新加坡樓市大跌之後，租金回報率升到有成六厘半到七厘。呢個回報率高到一個點，係你買咗層樓之後，每個月收返嚟嘅租金，已經足夠支付你全部嘅供樓開支（包括本金同利息）！喺呢個情況下，等於你唔使點出錢就可以做業主，自然會吸引好多好似佢咁嘅投資者入場買樓，個需求突然變大，樓價就好難再跌落去。所以，當香港樓價真係跌到75%，租金回報率去到呢個吸引嘅水平時，就會有大量買家接貨，形成一個好穩固嘅底部。

買樓唔洗急 最少三、四年災後衰退期

好多朋友都好心急，係咁問葉教授幾時可以買樓。佢嘅答案好清晰：「有排都未買得！你咁心急做咩啫？」

佢解釋，一個樓市泡沫爆破之後，通常會經歷兩段漫長嘅衰退期。第一段叫做「下跌期衰退」，即係樓價一路向下跌嘅時期，呢段時間估計會有三至四年。當樓價跌到差唔多見底之後，唔代表經濟會即刻好返，而係會進入第二段，叫做「災後衰退期」。喺呢段時期，雖然樓價唔再大跌，但整個社會經濟都仲係好差，公司倒閉、失業率高，大家消費意欲低，呢個情況又會維持三至四年。

將呢兩段時期加埋，即係話香港至少要面對六至八年經濟唔好嘅日子。葉教授強調，就係因為佢講咗呢個「六至八年」，有啲媒體先誇大到話佢講「衰十年」，佢重申自己從來都冇講過「十年」呢個數字。

所以，佢勸大家唔好心急，因為你將會有好長嘅時間去慢慢觀察、慢慢揀。佢嘅建議係，唔好再問「幾多年之後可以買樓」，因為時間唔準確；你反而應該集中睇住個「樓價跌幅」。當樓價由最高位計，累積跌咗60%至75%嘅時候，就係你可以開始認真考慮入市嘅時機喇。

結語

總括嚟講，葉秀亮教授今次出嚟解釋咁多，最主要係想話畀大家知，佢唔係想嚇人，更加唔係咩「末日博士」。佢只係一個用咗好多年心機去研究經濟嘅學者，見到香港樓市出現咗一個好大嘅泡沫，所以想憑住自己嘅專業知識，提出一啲睇法同建議。佢嘅最終目的，係希望香港社會可以吸取教訓，行少啲冤枉路，唔好再重複犯錯，等我哋同我哋嘅下一代，唔使再經歷買唔起樓、或者買咗樓變負資產嘅痛苦。所以，大家聽佢講嘅嘢，可以唔使淨係睇個標題就嚇親，不妨了解下佢背後嘅理據同埋一番苦心。信唔信就由你決定，但係作為一個參考，總係對自己有幫助嘅。